二手房税费

二手房交易通常分别看买方契税、卖方个人所得税和卖方增值税。先看每一项税由谁缴、什么条件会影响它，再把结果带回计算器。

如果还不清楚“满二、满五、唯一”分别是什么意思，先读满五唯一，再回来对照下面的税种。

契税：买方缴纳

• 家庭唯一住房，140㎡及以下： 1%
• 家庭唯一住房，140㎡以上： 1.5%
• 家庭第二套住房，140㎡及以下： 1%
• 家庭第二套住房，140㎡以上： 2%
• 家庭第三套及以上： 当地适用税率

契税优惠里的“家庭”包括购房人、配偶和未成年子女。第三套及以上不适用上述优惠，法定税率幅度为 3%—5%，具体按房屋所在地规定执行。

个人所得税：卖方缴纳

• 满五且是家庭唯一生活用房： 免征
• 能够核实房屋原值和合理费用： 转让所得 × 20%
• 不能准确核实房屋原值： 按当地核定方式

各地核定征收口径并不完全相同，常见为转让收入的 1%—3%。计算器暂以 1% 作为通用估算值，办理时应以当地税务机关核定结果为准。

增值税：看是否满二

• 购买满 2 年（含 2 年）： 免征
• 购买不足 2 年： 3% 征收率

不足两年的应纳税额通常按“含税销售额 ÷（1 + 3%）× 3%”计算，并可能涉及城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。计算器按成交价的 3% 快速估算，会与最终申报金额存在差异。

计算器里的条件怎么对应

买方是否属于首套或二套，决定能否享受契税优惠；卖方的住房是否满五且为家庭唯一生活用房，决定个人所得税能否免征；住房是否满二，决定增值税是否免征。计算器把三组条件分开填写，就是为了避免混用。

办理前再确认

计税价格、住房套数查询范围、房屋取得时间、原值凭证、附加税费和实际承担方都可能影响结果。签约前可带不动产权证、原购房合同和发票、契税凭证等材料，向房屋所在地税务机关或交易中心确认。

政策依据

• 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告（2024年第16号）（新窗口打开） — 财政部、税务总局、住房城乡建设部
• 关于个人销售住房增值税政策的公告（2025年第17号）（新窗口打开） — 财政部、税务总局
• 个人出售购入超过2年的住房（新窗口打开） — 国家税务总局上海市税务局
• 中华人民共和国契税法（新窗口打开） — 国家税务总局上海市税务局

政策口径更新至 2026 年 8 月。本教程仅用于交易前估算，不替代税务机关核定。